В краевом центре прошло селекторное совещание, на котором обсуждалось состояние ипотеки в 2010 году. В обсуждении тенденций, сложившихся на этом рынке, приняли участие представители исполнительных органов власти края, муниципальных образований, кредитных и строительных организаций.

Вице-губернатор И.А. Перонко отметил, что в прошлом году на ипотечном рынке наблюдался спад, вызванный мировым финансовым кризисом. В этом году тенденция стала меняться: многие банки вернулись к ипотечным программам, снизили ставки и размер первоначального взноса. За пять месяцев 2010 года количество ипотечных кредитов выросло в полтора раза. 11 тысяч жителей края, планирующих приобрести жилье, обратились в банки за жилищными займами. Финансовые учреждения выдали на эти цели 3,6 миллиарда рублей. Тем не менее надо не обольщаться достигнутыми успехами, а усиливать работу и к концу года увеличить выдачу займов в два раза. Для того чтобы достичь поставленной цели, нужна слаженная работа всех участников ипотечного рынка: банков, строителей и властных структур.

Сегодня, когда начали снижаться банковские ставки, рынок жилья стабилизировался, наступило наиболее удачное время для решения квартирного вопроса. Согласно опросам, проведенным различными агентствами, 55 процентов жителей страны хотят улучшить свои жилищные условия. Кубань не является исключением. За полгода почти 11 тысяч жителей края обратились в банки за займом на приобретение жилья. Для того чтобы механизм ипотеки вновь активно заработал, всем участникам этого рынка нужно пересмотреть свои подходы: банки должны снизить процентные ставки до реального уровня, строителям, если они хотят не просто выжить, а развиваться, необходимо строить жилье эконом-класса. Практика показала, что компании, гнавшиеся за сверхдоходами и возводившие дорогое элитное жилье, сильнее пострадали от кризиса, в то время как их коллеги, сделавшие ставку на строительство недорогих домов, пережили пик кризиса без особых потрясений. Именно эти фирмы могут рассчитывать на привлечение банковских кредитов.

Со своей стороны администрация края готова выделять средства для развития ипотеки. Так, в прошлом году было выделено 1,8 миллиарда рублей, и это далеко не предел. По мнению Ивана Перонко, должна активизироваться работа в муниципалитетах. Нужно использовать различные методы для привлечения внимания жителей края к ипотеке: ярмарки, форумы, информационные семинары и т.д. В них должны участвовать кредитные учреждения: предлагать новые банковские продукты, консультировать желающих вступить в ипотечные программы.

Главная проблема, тормозящая развитие рынка ипотечного кредитования, — снижение реальных доходов кубанцев. Несмотря на оптимистические выводы экономистов о росте средней зарплаты в крае до 16 тысяч рублей в месяц, реальные доходы на душу населения составляют чуть более 12 тысяч. Причем в эту сумму включены доходы от ведения личного подсобного хозяйства и даже теневые зарплаты. Поэтому нужно стремиться к повышению уровня жизни жителей края, иначе люди просто физически не смогут вступать в ипотечные программы.

По словам Ивана Перонко, ставки в банках по ипотечным кредитам по-прежнему остаются высокими. В отдельных банках они достигают 20 процентов. И это несмотря на снижение ставки рефинансирования Центробанка до восьми процентов.

Не добавляет привлекательности и позиция кредитных учреждений по реструктуризации долгов.

— И президент, и глава правительства, и губернатор говорят о поддержке тех, кто, взяв кредит, не может в срок выплачивать проценты и погашать основной долг. Рассказывают о том, что реструктуризацией долгов занимается Федеральное агентство ипотечного кредитования, краевые структуры, в реальности же получается другая картина. В день приходит 10—15 писем с жалобами. Бывает, что человек вовремя не смог заплатить проценты, и за это его пытаются выселить из квартиры. В этом вопросе недопустим формальный подход. Необходимо разбираться с каждым таким случаем, входить в положение людей и оказывать им помощь. Если у участников ипотечных программ будут за долги отбирать жилье, это может привести к росту социальной напряженности, — подчеркнул Иван Перонко.

Руководитель департамента по финансовому и фондовому рынку Краснодарского края И.А. Славинский отметил, что с апреля на рынке жилья наблюдается небольшое оживление. Банки также начали менять кредитную политику: ставки по кредитам снизились до 0,5—3 процентов, первоначальный взнос колеблется в диапазоне от 10 до 20 процентов. Причем от величины банка ставки не зависят. Крупные финансовые учреждения зачастую завышают процентные ставки. Часть из них хитрят, пряча ставки в различные условия погашения кредитов. С такими случаями разбирается департамент по финансовому и фондовому рынку совместно с Центробанком. Не исключено, что подобная хитрость может закончиться штрафными санкциями.

— Финансовые учреждения, заявляя о том, что выдача займов на приобретение жилья — дело рисковое, кривят душой, — убежден Игорь Славинский. — Ипотечные кредиты выдаются под залог недвижимости, а она в нашем регионе востребована и ликвидна.

Чем быстрее банки изменят политику, тем активнее заработает рынок ипотечного кредитования. Статистика подтверждает этот тезис: за май было выдано больше займов на приобретение жилья, чем за первый квартал 2010 года.

По объемам выданных жилищных займов лидирует Сбербанк: на его долю приходится более 60 процентов от всех выданных в крае кредитов. Тем не менее этот гигант банковского сектора пока проявляет низкую активность в работе с клиентами. Так, в мае 2009 года Сбербанк выдал 913 кредитов, в том же месяце текущего года — 1000 займов. Игорь Славинский встречался с руководством банка. В итоге договорились, что исполняющий обязанности управляющего разберется в сложившейся ситуации и предпримет меры по активизации работы с желающими получить деньги на приобретение жилья.

Втрое место после Сбербанка у Кубанского ипотечного агентства — 17 процентов от совокупного объема кредитования. Семь процентов на счету ВТБ 24, чуть меньше у «Возрождения», Россельхозбанка. Всего в программе ипотечного кредитования участвуют около ста финансовых учреждений.

Как и в стране в целом, в крае растет просроченная задолженность: на начало мая из 26,9 миллиарда выданных займов пока не возвращен 421 миллион рублей. Но это не должно стать поводом для механического изъятия квартир у должников. Один из способов погашения задолженности — использование средств материнского капитала. Более тысячи кубанских семей воспользовались этим инструментом для расчетов с банками.

Любой из тех, кто задумывался о приобретении собственного жилья, знает, что дешевле вступить в долевое строительство, чем покупать готовую квартиру. К примеру, сегодня заплатив один миллион 300 тысяч рублей и подождав год-два, можно стать обладателем однокомнатной квартиры. Та же «однушка», но уже в сданном доме будет стоить приблизительно 2 миллиона 100 тысяч. Конечно, многие из тех, кто планирует обзавестись собственным углом, с удовольствием вступили бы в долевое строительство, но, увы, банки, стремясь минимизировать свои расходы, неохотно предоставляют займы на приобретение квартир в строящихся домах. Их можно понять. Финансовый кризис серьезно ударил по строителям: многие из игроков на рынке жилья обанкротились, часть из них, лишившись кредитов, были вынуждены заморозить объекты, некоторые компании возводили дома с нарушениями и в итоге попросту закопали деньги дольщиков и свои собственные в землю. Все это отразилось на банках, увеличивших объем так называемых плохих долгов. Для того чтобы выйти из тупика, в который попали строители, банки и люди, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разработало две новые программы — «Новостройка» и «Стимул», которые призваны поддержать крупные компании, занимающиеся возведением жилья эконом-класса.

 Срок действия программы «Новостройка» рассчитан до конца 2010 года. Кредит для покупки жилья можно получить в строящихся домах или в уже сданных, в которых часть квартир по каким-то причинам не проданы. Учитывая, что таких домов сравнительно немного, вряд ли большое количество кубанцев может воспользоваться этой программой, хотя у тех, кто поторопится, шансы есть.

Программа «Стимул», наоборот, рассчитана на более длительный период. Не вдаваясь в излишние подробности, ибо схема реализации этой программы более сложная, можно отметить несколько ее преимуществ: первоначальный взнос 10 процентов от стоимости жилья, процентная ставка не должна превышать десяти с половиной процентов, а стоимость квадратного метра не должна превышать 30 тысяч рублей. Еще один плюс: деньги на строительство будут выделяться стабильно, поэтому стройка, рассчитанная максимум на два года, будет гарантированно завершена. И наконец, молодые семьи могут использовать в качестве первоначального взноса средства материнского капитала.

Есть еще одна программа — государственного ипотечного кредитования. Кредиты по ней выдаются под 11 процентов. На реализацию этой программы в федеральном бюджете заложено 250 миллиардов рублей. По этой программе работает только ВТБ, еще восемь кредитных учреждений подтвердили готовность подключиться к ней.

Предположим, вы решили стать участником одной из программ, но самому сложно разобраться во всех тонкостях той или иной схемы, понять, какая из них вам подходит больше всего. Естественно, нужна консультация. В этом случае знайте: о преимуществах и недостатках конкретной программы, о возможности получения субсидирования вам должны рассказать муниципальные или поселковые чиновники. Вот тут и начинаются сложности. Как было отмечено на совещании, в ряде районов работа поставлена из рук вон плохо. Критика прозвучала в адрес Апшеронского, Славянского, Успенского районов. Жители этих территорий не могут получить квалифицированную консультацию и обращаются за разъяснениями в администрацию президента, в аппарат Правительства РФ, к губернатору края.

— Люди не понимают, что это за субсидия, кому она положена, могут ли они рассчитывать на ее получение, — отметил Игорь Славинский. — Уважаемые руководители, не сидите сложа руки, а займитесь решением жилищных проблем ваших жителей.

Плохая разъяснительная работа — не единственный минус чиновников на местах. Статистика показывает, что существует значительная разница в темпах роста ипотечного кредитования в различных городах и районах края. Если в Краснодаре, Сочи, Гулькевичском, Северском, Тихорецком районах ипотека развивается, то в Успенском, Павловском, Динском районах объем выданных жилищных займов находится в лучшем случае на уровне прошлого года. А в таких районах, как Белоглинский, Новопокровский, значительно снизилось число ипотечных кредитов. Все предпосылки для развития ипотеки на местах есть, но почему-то в одних районах дело сдвинулось с мертвой точки, а в других воз и ныне там. Причем по уровню экономического развития они не слишком отличаются друг от друга. Значит, дело в позиции местных чиновников, одни из которых работают, а другие не утруждают себя лишними хлопотами.

В итоге было решено усилить контроль за работой местных властей по развитию ипотеки — единственного механизма, позволяющего решить жителям края квартирный вопрос.

Кстати, глава Счетной палаты РФ Сергей Степашин предложил оценивать эффективность работы региональной власти по количеству молодых семей, улучшивших свои жилищные условия.
Раздел : Социальные проблемы, Дата публикации : 2010-07-01 , Автор статьи : Сергей КАПРЕЛОВ