Сдача проблемных объектов на Кубани набрала высокие темпы. Так, в самом начале 2019 года на заседании межведомственной комиссии было озвучено, что за год в крае введут в эксплуатацию 12 долгостроев, а в итоге был введен 51. Эффективность работы оценили не только дольщики, но и федеральная власть: практика Краснодарского края рекомендована для распространения по всей стране. «Ситуация будет оставаться под контролем, пока не закроем проблему каждого дольщика. Это не просто недостроенные объекты, а жизнь многих семей», — сказал тогда губернатор края Вениамин Кондратьев. О том, как все проходит, какие механизмы нашел край для борьбы с этой проблемой, как помогает федеральная власть, какие варианты есть для дольщиков, что пришлось изменить на уровне федерального и краевого законодательства и возможно ли появление нового поколения обманутых дольщиков, рассказал первый вице-губернатор края Андрей АЛЕКСЕЕНКО.

На сегодня в краевом реестре проблемных объектов — 275 недостроев. Из них большинство жилые — 257 многоквартирных домов, 18 нежилых зданий.

— В июне 2019 года внесены изменения в законодательство о долевом строительстве. В соответствии с этим край провел мониторинг объектов с нарушением срока завершения строительства или передачи квартир дольщикам более чем на шесть месяцев. В октябре, когда перечень формировался, в него вошли 299 проблемных объектов, сейчас — на 24 меньше. В отношении каждого дома из этого списка есть понимание, каким образом будут восстановлены права пострадавших граждан — всего заключено 20 тысяч договоров, — рассказал Андрей Алексеенко.

Конечно, основное внимание уделяется жилым домам. Из 51 объекта, введенного в эксплуатацию в прошедшем году, 49 домов и всего два нежилых помещения. Это 10600 квартир. Общая введенная просроченная площадь — 722,5 тысячи квадратных метров.

В планах на текущий год первоначально были заявлены 119 долгостроев. 114 из них — жилые дома, это более 14 тысяч квартир — в два раза больше, чем в прошедшем году, и 45 процентов от всех объектов в реестре, подчеркнул первый вице-губернатор. За два месяца текущего года введены уже 11 проблемных объектов общей площадью 168,3 квадратного метра — это девять многоквартирных домов и две парковки, 2200 квартир. Отметим, не обязательно, что эти две тысячи людей ждали квартиры годами: полгода задержки в сдаче — и уже включаются дополнительные механизмы.

Принцип работы таков: чтобы выявить проблему на самой ранней стадии и не допустить появления новых долгостроев, администрация края ведет постоянную работу с застройщиками. Проводится мониторинг строительства, активно работает межведомственная комиссия (МВК) — администрация края совместно с сотрудниками прокуратуры, правоохранительными органами, ресурсоснабжающими организациями, застройщиками регулярно проводит встречи для проработки проблемных ситуаций.

Да, за последнее время очень многое изменилось. Пять лет назад таких объектов было гораздо больше, но, как пояснил первый вице-губернатор, и принцип их учета, механизм отнесения к категории сложных был совсем другим: проблема признавалась только в том случае, когда строительство на объекте было полностью остановлено и организация банкротилась. На сегодняшний день проблемным считается любой дом, где сроки ввода в эксплуатацию сорваны даже на один день.

— Администрация края планирует полностью закрыть вопрос с проблемными домами на Кубани и вводить новое жилье уже согласно поставленной губернатором задаче — прежде всего с сопутствующим строительством социальной и транспортной инфраструктуры. Ситуация с обманутыми дольщиками остается на личном контроле главы региона, — подчеркнул Андрей Алексеенко.

Если говорить о механизмах разрешения непростой ситуации — во-первых, это поиск инвесторов, которые могли бы достроить проблемные дома. Конечно, чтобы компаниям вкладываться в такие объекты, нужна была экономическая целесообразность. На каких-то объектах интересен объем непроданного жилья, который можно реализовать при завершении строительства. Где-то спасает выделение компенсационных земельных участков. Весной 2018 года по поручению губернатора был разработан и принят краевой закон 3792-КЗ «О дополнительных мерах по защите прав пострадавших участников строительства многоквартирных домов на территории Краснодарского края и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Краснодарского края», который регламентировал эту работу. Были предусмотрены субсидии для возмещения затрат или части затрат на завершение строительства проблемных домов высокой степени готовности — по решению Вениамина Кондратьева в прошлом году выделено 504,5 миллиона рублей. Подчеркнем: на эту меру край шел исключительно в тех случаях, когда оставался небольшой объем работ — чтобы люди могли наконец получить долгожданные квартиры.

— У нас достаточно много объектов реализуется за счет средств инвесторов. Приглашаем компании в том числе из других регионов, но в основном работают местные инвесторы — им проще, они знают конъюнктуру рынка, — рассказал Андрей Алексеенко. — Комплекс поддержки достаточно большой. Кроме того, краем ведется активная работа как с потенциальными инвесторами, так и с юридическими лицами, которые уже работают на сложных объектах. Регулярные совещания помогают проработать все возникающие в ходе строительства проблемные вопросы.

В настоящее время есть ряд инвестиционно привлекательных ЖК, на которых ведутся работы привлеченными администрацией края компаниями. Это ЖК «Фреш», ЖК «Солнечный», ЖК «Седьмое небо», ЖК «Рич Хаус».

В то же время прорабатываются варианты по увеличению количества земельных компенсационных участков потенциальным инвесторам. Так, в Краснодаре на земельном массиве в 1,5 тысячи гектаров в районе Знаменского и Новознаменского, переданном из федеральной собственности, часть территории предполагается использовать в качестве компенсационных земель — в соответствии с краевым законом 3792-КЗ. В июне 2019 года решением городской Думы Краснодара внесены изменения в генеральный план, в декабре постановлением администрации города утверждена документация по планировке территории. Плюс утверждена документация по планировке территории площадью 95 гектаров в станице Елизаветинской.

— Но, как сказал Марк Твен о ценности земли, ее больше не производят. Это дорогой и небесконечный ресурс, — отметил первый вице-губернатор.

Не во всех случаях вышеперечисленные меры устраивают инвесторов. К сожалению, ряд объектов остается непривлекательным для строительных компаний. В таких случаях разрешение ситуации планируется с помощью Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства, который либо финансирует завершение строительства, либо выплачивает дольщикам компенсации — в самых безнадежных случаях.

Это новый и действенный механизм и в стране и в регионе. Сначала на федеральном уровне Правительством РФ был создан Фонд защиты прав граждан — именно для урегулирования отношений между застройщиками и дольщиками. В октябре прошлого года по инициативе губернатора Вениамина Кондратьева в крае был создан региональный фонд, его учредителем выступил департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края.

— Основная цель создания регионального фонда — формирование инструмента, который поможет решить проблему долгостроев во взаимодействии с федеральным фондом, привлекая его средства на условиях софинансирования, — отметил Андрей Алексеенко. — Выделив в качестве взноса в региональный фонд защиты дольщиков миллиард, мы дополнительно привлекли в край около четырех миллиардов рублей федеральных средств. Создание регионального фонда — это результат тесного взаимодействия краевой и федеральной власти, очередной логичный и важный шаг по направлению к полному искоренению проблемы долгостроев в крае.

Выстроена эффективная работающая система: сейчас за счет средств фонда ведется строительство восьми домов (среди них — ЖК «Парусная Регата» и ЖК «Иван да Марья»), по семи объектам жители получают денежные компенсации, причем 50 процентов выплат уже осуществлено (ЖК «Дом Романовых», ЖК «Аметист», ЖК «Янтарь», ЖК «Воронцовский»).

— И по вводу объектов, и по выплатам мы взятые на себя обязательства реализуем, — подчеркнул Андрей Алексеенко.

Надо сказать, что в отношении каждого из сложных объектов наблюдательным советом федерального фонда оценивается сумма затрат на завершение строительства и сумма на выплаты компенсации, определяется экономически целесообразный вариант. Компенсация рассчитывается из рыночной стоимости одного квадратного метра в конкретном районе, учитывается ряд факторов, в том числе — ранее внесенная дольщиками сумма. 222 обманутых дольщика уже получили компенсационные выплаты, сумма возмещения составила более 691 миллиона рублей.

— Выплаты максимально приближены к рыночной, учитывается инфляция. Но и в этих случаях есть недовольные уровнем выплат — несмотря на то что еще полгода назад перспектив по таким объектам просто не было, — отметил первый вице-губернатор.

Процедура получения компенсации проработана и не вызывала сложностей (до ввода ограничений по коронавирусу): заявление на выплату компенсаций подается в Краснодарское отделение «Банк ДОМ.РФ». После этого в течение десяти дней деньги поступали на расчетные счета дольщиков. На прием в банк необходимо было записаться через сайт фонд214.рф — чтобы избежать очередей и заранее подготовить пакет необходимых документов.

В целом в перечень объектов, с которыми работает фонд, сначала вошли 19 долгостроев, затем в марте текущего года было подписано дополнительное соглашение — общее количество объектов стало уже 42 (это четыре тысячи квартир общей площадью 397,4 тысячи квадратных метров). Решение по новым объектам еще будет приниматься. Для этого будет проанализирован ряд документов.

Еще один шаг, предпринятый властями для решения проблемы обманутых дольщиков: в конце прошлого года в крае создана госкомпания для достройки проблемных домов. Организация должна стать генеральным подрядчиком по ряду неблагополучных объектов.

Образовать краевое предприятие для завершения долгостроев Вениамин Кондратьев поручил в ходе одной из встреч с обманутыми дольщиками. В первую очередь компания займется достройкой инвестиционно непривлекательных домов — эти объекты необходимо достроить, а не заработать на них. «Инвесторы, заходя на проблемные объекты, говорят, что нужно не 5, а 15 процентов зарабатывать. Поэтому мы создаем акционерное общество со стопроцентной долей государства. Установим маржу на зарплату, на текущие налоги, и тут уж не до прибыли, не до зарабатывания. Здесь надо проблему обманутых дольщиков закрыть», — сказал тогда губернатор.

— Единственным акционером непубличного акционерного общества «Региональная Строительная Компания Краснодарского края» является Краснодарский край. В настоящее время общество уже ведет хозяйственную деятельность, заключены контракты на выполнение строительно-монтажных работ на сумму более 110 миллионов рублей, — рассказал Андрей Алексеенко.

У НАО «РСК КК» уже есть допуск на выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, а также компания имеет право вести строительные работы, проводить реконструкцию и капитальный ремонт, она уже член СРО. В феврале текущего года включена в перечень акционерных обществ, имеющих особое значение для Краснодарского края. Проводится работа по увеличению уставного капитала, продолжается формирование бригад строителей, штата сотрудников.

В целом же финансирование деятельности непубличного акционерного общества за счет средств краевого бюджета не предусмотрено, компания выйдет на рентабельность, но не будет стремиться к сверхприбыли, как уже говорилось.

— Уполномоченным органом государственной власти в осуществлении регионального госконтроля в области долевого строительства является департамент по надзору в строительной сфере края. Эта структура контролирует целевое использование застройщиками денежных средств, которые вносятся участниками долевого строительства в соответствии с 214-ФЗ. В прошедшем году выявлено 14 фактов нецелевого использования на сумму 1,5 миллиарда рублей. Застройщиками уже восстановлены денежные средства в общей сумме 1,4 миллиарда — но в том числе по фактам, выявленным и до 2019 года, — рассказал Андрей Алексеенко.

Надзорным органом в области долевого строительства в прошедшем году проведено 1563 проверки — это на 3,5 процента больше, чем в 2018 году. В результате этих проверок возбуждено 1356 дел об административных правонарушениях (на 84 процента больше по сравнению с предыдущим периодом). Организованы внеплановые проверки 91 застройщика. Вынесено 115 предписаний, в том числе 48 — по восстановлению денежных средств участников долевого строительства, израсходованных по нецелевому назначению.

Рост количества предписаний обусловлен большим количеством проверок. Объем восстановленных средств по сравнению с 2018 годом увеличился на 742,5 миллиона рублей.

В целом в 2019 году департаментом вынесено 2344 постановления о привлечении к административной ответственности за нарушения в области долевого строительства и градостроительного законодательства, из них 176 предусматривают штраф. В отношении должностных лиц принято 664 постановления, которые влекут ответственность согласно Кодексу об административных правонарушениях.

Кроме того, добавим: по поручению Андрея Алексеенко главы муниципальных образований края на постоянной основе ведут работу с застройщиками потенциально проблемных объектов, держат на контроле все строительство в своих муниципалитетах.

Безусловно, важно, чтобы негативные процессы были остановлены и в крае не появлялись новые поколения обманутых дольщиков. Их не будет, уверен Андрей Алексеенко. Федеральным законодательством введен такой механизм, который этого не допускает.

Эскроу-счет — вид банковского счета, когда деньги передаются на хранение третьему лицу. До определенного момента, конечно же. В таком случае банк выступает гарантом того, что застройщик сначала исполнит свои обязательства, а лишь потом получит деньги дольщиков.

Все достаточно просто. Приобретая квартиру на стадии строительства, как и раньше, необходимо заключить договор участия в долевом строительстве. Только сейчас средства будут перечисляться не застройщику, а на эскроу-счет в банке. В случае ипотечной сделки средства из банка также не перечисляются застройщику, оставаясь на эскроу-счете. Возведение недвижимости теперь ведется за счет или собственных средств, или заемных — но это уже риски строительных компаний, а не дольщиков. Если дом не достроен, возникли проблемы — деньги с эскроу-счета возвращаются дольщикам. Если проблемы возникнут у банка — такие счета страхуются в системе страхования вкладов на сумму до десяти миллионов рублей.

Проектное финансирование получено 29 застройщиками по 60 проектам (это 21 тысяча квартир площадью 1,7 миллиона квадратных метров). Из них с размещением денежных средств участников долевого строительства работают 19 застройщиков (14,3 тысячи квартир площадью миллион квадратных метров).

Безусловно, кроме того чтобы строительство велось в соответствии с требованием законодательства, также важно качество работ. Если начинала работу одна компания, заканчивает другая — можно ли говорить о качестве такого совместного «продукта»? Здесь ведется серьезный госконтроль. Департамент по надзору в строительной сфере края проводит проверку соответствия выполнения работ и строительных материалов требованиям проектной документации, технических регламентов — следит за качеством строительства и за тем, чтобы застройщик добросовестно проводил строительный контроль.

Выявленные в ходе проведения проверок на достраиваемых объектах недочеты, как правило, устраняются сразу.

— На сегодня в соответствии с законодательством Российской Федерации строительство ведется застройщиками и генподрядчиками, которые являются членами саморегулируемых организаций в сфере строительства. Наличие у организаций свидетельства о членстве в СРО говорит о достаточном уровне квалификации сотрудников. Если отследить динамику, качество выполнения отделочных, строительно-монтажных работ на объектах долевого строительства улучшается, — заверил Андрей Алексеенко.

Мы уже коротко сказали об этой комиссии, которая создана для координации всех работ в части защиты прав обманутых дольщиков. Поскольку реализуется целый комплекс мероприятий, такой орган жизненно необходим — работы должны вестись слаженно, все вопросы — своевременно решаться. В 2010 году проведено более 20 заседаний МВК, на которых формировались и утверждались планы мероприятий, анализировалась текущая ситуация, заслушивались промежуточные отчеты администраций городов и районов края о проведенной работе. Здесь же проводится и работа по привлечению новых инвесторов. В случае, если дольщики недовольны способом решения их проблемы, оптимальный механизм действия — обращение в администрацию муниципального образования. В дальнейшем глава вынесет вопрос на обсуждение МВК.

Первый вице-губернатор привел ряд конкретных примеров по решению проблем обманутых дольщиков.

Так, в Краснодаре возобновлено строительство проблемного ЖК «Семь вершин» — его должны были завершить еще в прошлом году, однако у инвестора возникли сложности с финансированием.

— Этот вопрос мы обсуждали на одном из заседаний межведомственных комиссий, решение было найдено. В объект инвестировано порядка 300 миллионов рублей, строительно-монтажные работы возобновлены, — отметил Андрей Алексеенко.

Ожидается, что уже в начале 2021 года порядка 250 дольщиков получат ключи от своих квартир.

Кроме того, в ближайшее время будет завершено строительство ЖК «Талисман» и ЖК «Крылья», а также жилых домов по улице Парусной в Краснодаре. ЖК «Территория счастья» инвесторы планируют сдать весной.

До 1 июля завершат строительство в ЖК «Южный» в Краснодаре — работы на долгострое были возобновлены в ноябре 2019 года. Он достраивается за счет выделенных средств — в 2019 году для этого направлено более 74 миллионов рублей, из которых 51 миллион — на возмещение затрат инвестору, 23 миллиона — на финансовое обеспечение оплаты договоров на техприсоединение к инженерным сетям. В текущем году из бюджета выделено еще 102 миллиона на возмещение затрат застройщику.

Также завершается строительство ЖК «Валентина» — его планируют закончить до конца третьего квартала 2020 года. На объекте монтируют инженерные системы, армируют наружные стены, уже подведены сети теплоснабжения.

На ЖК «Парусная Регата» и «Иван да Марья» в микрорайоне Гидростроителей подрядчики выйдут на стройку после всех процедур передачи имущества фонду — 1 июля.

По ЖК «Луч» Фонд защиты прав дольщиков подал заявление в арбитражный суд о признании застройщика банкротом. В отношении ЖК «Большая Российская» Сбербанк будет принимать решение о возможности финансирования объекта.

ЖК «Форт Карасун», который одним из первых достраивали с помощью краевой субсидии, сдан в эксплуатацию в конце 2019 года. Сдан, хотя его называли одним из самых непростых долгостроев.

Сейчас сложно что-то прогнозировать — ситуация меняется с каждым днем, в том числе в экономике. Хочется надеяться, что коррекция первоначальных планов будет относительно мягкой.
Раздел : Общество, Дата публикации : 2020-04-02 , Автор статьи : Наталья КУЛАКОВА