В Краснодаре проходят открытые встречи с жителями и владельцами зданий, которые вошли в реестр ценных градоформирующих объектов

КРАСНОДАР И КРАСНОДАРЦЫ. Тема исторического центра краевой столицы, сохранения его духа получает продолжение и развитие. В идеале со временем все должно быть достойно: инвесторы отказываются от типовых железобетонных конструкций и приходят в уютные кварталы с подлинной исторической застройкой, которая постепенно очищается от наносного (газовые трубы по фасадам и кондиционеры, пристройки из металлопрофиля и кирпич, выкрашенный фиолетовой краской, саманные сараи и весь хлам, которого не должно быть). Центр становится элитным и притягательным для туристов, уставших от урбанизации и бытового футуризма, это очень дорогое (во всех смыслах) и ценное (тоже во всех) атмосферное место. «Не надо воспринимать исторический центр города как его инвалидность, это его богатство!» — отмечают эксперты. Однако в настоящее время, увы, исторический центр Краснодара воспринимается непросто. И причины для этого пока есть.

В краевой столице проходит большая и кропотливая работа по приведению в порядок сердца города: идеальные картинки того, как все когда-нибудь будет, — это хорошо, но ранее Краснодар шел к идеалу слишком длинной дорогой. Статус исторического поселения у центра краевой столицы уже почти 20 лет — с 1990 года (исторические поселения — населенные пункты или их части, в границах которых расположены объекты культурного наследия и объекты охраны исторического поселения). Однако документ о его границах был принят только через 12 лет (2002 год!) и носил, увы, формальный характер: застройка центра продолжалась. Теперь он откорректирован. Регламент градостроительной деятельности ранее вообще не разрабатывался, то есть не было правил, запрещающих, разрешающих или регламентирующих определенные действия на этой территории. В принципе, и закон этого раньше не требовал. Сейчас требует, и правила уже есть. В последние два года экспертами проведена большая и кропотливая работа по анализу современной ситуации, все наконец приводится к общему знаменателю. Весной этого года выработаны правила для застройщиков. И, конечно, необходимы правила для собственников зданий в историческом центре: цель должна быть общей, и большую работу необходимо проводить всем вместе. В дополнение к реестру строений — памятников культурного наследия, который был сформирован ранее, создан еще один перечень — тоже ценных объектов, которые не охраняются государством, но важны для города и его истории. Состоялись две открытые встречи с жителями и владельцами зданий, которые вошли в новый перечень ценных градоформирующих объектов Краснодара, — в Западном и Центральном внутригородских округах. Корреспондент «ВК» посетила одну из них.

Первый диалог с собственниками прошел в администрации Западного внутригородского округа. Особенно интересовали горожан сведения о возможности и об особенностях ремонта объектов, попавших в новый список, ограничения, которые накладывает включение в этот реестр, сама суть исторического поселения с юридической стороны и видение развития ситуации специалистами и экспертами. Отметим: все собственники недвижимости, попавшей в перечень, были извещены об этом, накануне проведения разъясняющего мероприятия каждый получил приглашение.

Встречу открыл первый заместитель главы администрации Западного внутригородского округа Сергей Косинков:

— Первого марта текущего года утверждены предмет охраны, границы территории и требования к градостроительному регламенту исторического поселения. Составлен и утвержден перечень ценных градоформирующих объектов — на территории Западного округа их 195. На каждый объект заведена учетная карточка. Для того чтобы вы как собственники могли задать все интересующие вас в связи с этим вопросы, приглашены эксперты: заместитель начальника управления государственной охраны культурного наследия края Натела Бирюкова, начальник отдела памятников архитектуры, истории и монументального искусства управления Сергей Онищенко, начальник отдела памятников археологии управления Георгий Давыденко и разработчики проекта исторического поселения директор ООО АЦ «Юг Реставрация» Татьяна Воронина и кандидат исторических наук эксперт государственной историко-культурной экспертизы, советник Российской академии архитектуры и строительных наук Виталий Бондарь.

Как отметила Натела Бирюкова, 1 марта 2019 года принят приказ № 26-кн «Об утверждении предмета охраны, границ территории и требований к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения регионального значения город Краснодар Краснодарского края» — его можно найти в официальных источниках, в нем полный перечень ценных градоформирующих объектов и рекомендаций для собственников.

Сергей Онищенко добавил: ранее в границы исторического поселения входил 361 квартал, на сегодня осталось 113. На этой территории к категории ценных градоформирующих отнесены 433 объекта. Это не памятники культурного наследия, к которым предъявляются очень серьезные, жесткие требования в рамках 73-ФЗ. На ценных градоформирующих объектах допускаются ремонтные работы — причем как внутри, так и снаружи. Приказ принят для сохранения, регенерации и развития исторического центра.

Один из первых вопросов, заданных экспертам, касался принципов отбора объектов недвижимости в эту новую для Краснодара категорию. Если строение уже реконструировано ранее, пристройки и перепланировки узаконены — как можно говорить об исторической ценности таких модернизированных помещений? Как пояснила Татьяна Воронина, элементы реконструкции, которые можно демонтировать, чтобы вернуть строение в первоначальный вид, не помеха для внесения недвижимости в этот реестр (никто не будет требовать все лишнее демонтировать — это произойдет постепенно, при проведении плановых ремонтных работ). Особенно ценно, когда сохраняются несколько зданий дореволюционной постройки без существенного современного вмешательства — можно увидеть общую композицию. Ценна подлинность сохранившихся масштабов, стиля, декоративных элементов. В связи с этим внутренняя реконструкция или пристройки со стороны двора никак не мешает относить объекты к категории градообразующих.

Здания включены в перечень не просто по принципу срока давности строительства — был проделан огромный путь, проведен комплекс научных исследований, предписанных законом (статья 59 73-ФЗ), историко-архивные изыскания). Большинство объектов, конечно, относятся к периоду, когда формировался облик Краснодара — это конец XIX — начало XX века. Они же и наиболее пострадавшие, не столько из-за времени, сколько из-за особенностей хозяйствования. Поэтому самый весомый фактор — подлинность.

— Фактически это объекты, каждый из которых сам по себе в большинстве случаев самостоятельной культурной ценности не имеет, они не могут расцениваться как объекты культурного наследия. Но в целом видовая историческая застройка и есть основа исторического поселения. С учетом потерь и утрат целых фрагментов и с появлением новых объектов, которые по своим характеристикам диссонируют с историческими, для нас, исследователей, каждый подлинный объект в той или иной степени бесценен. Даже если были внесены изменения, объемно-пространственные характеристики, элементы подлинного декора сохранились, — рассказала о принципах отбора Татьяна Воронина.

Виталий Бондарь прояснил суть исторического поселения с точки зрения мирового и отечественного опыта и российского действующего законодательства. Это не просто совокупность памятников архитектуры на определенной территории. Это совокупность памятников и нематериальных объектов (к примеру визуальных панорам), которые сохраняют подлинную историческую среду. В границы исторического поселения включены объекты, которые своим масштабом, экстерьером, объемом соответствуют подлинной исторической среде. Да, по закону Краснодарского края от 2002 года в историческое поселение входил 361 квартал. На сегодняшний момент это число сократилось до 113 — исходя из утрат пространственного облика, панорам, перспектив, фронтов застройки кварталов, исторического силуэта, которые и дают основания назвать эту часть города подлинной историко-градостроительной средой.

Отвечая на вопрос о причинах включения в перечень конкретного строения, Виталий Бондарь проанализировал данные учетной карточки объекта: он полностью сомасштабен окружающей исторической застройке. Да, выдающегося декора на строении нет, но есть рядовой: отбит цоколь, есть подоконная тяга, карнизный пояс, полностью сохранены наличники, подоконные полки. Пристроенный тамбур и изменения со стороны двора не говорят о том, что строение в целом не элемент культурной среды. Тем более что полностью сохранены надкрылечный козырек вместе с кованым подзором.

Присутствующие неоднократно пытались уточнить, будут ли после включения в этот реестр производиться работы по ремонту жилья за счет муниципалитета. НЕ БУДУТ. Как и в случае со строениями, включенными в реестр памятников культурного наследия, обязанность по содержанию здания лежит полностью на собственнике.

Была попытка представителей агентства недвижимости заявить о том, что ряд вводимых ограничений негативно повлияет на желание инвесторов работать в центре. На что эксперты ответили: ориентация на интересы инвесторов — не единственная задача муниципалитета. Есть требования федерального законодательства, предписывающие сохранение исторической среды для будущих поколений. Исторический центр в Краснодаре будет сохранен, снести все и застроить высотками власти не позволят.

Главный архитектор Краснодара Наталья Машталир подчеркнула важность ознакомления собственников ценных градоформирующих объектов со своеобразным сводом правил, который даст четкие ответы на основные вопросы. Он подготовлен на основе приказа от 1 марта и Концепции развития исторических поселений в России. Рассмотрим некоторые моменты.

Конечно, зная состояние центра города, важно предусмотреть ДОСТУПНУЮ возможность постепенного приведения его в порядок. В принципе, ограничения есть, но они некритичны и не спровоцируют «консервацию» ценных, но пока не ухоженных кварталов.

В первую очередь необходимо еще раз отметить, что новая категория ОЧЕНЬ отличается по ограничениям от недвижимости, которая включена в Перечень объектов культурного наследия (памятников истории и культуры). Дома- памятники подлежат государственной охране, их нельзя не то что перестраивать, но и ремонтировать — необходимо заказывать реконструкцию, которую должна проводить только организация, имеющая лицензию Министерства культуры России. Это дорого и в принципе непросто (в Краснодаре в таком перечне — 271 объект, полный список с адресами — тоже в тексте названного приказа).

В случае же, если строения в центре города попадают в перечень градоформирующих объектов как ценные объекты историко-градостроительной среды (о чем и идет речь), ограничения не в пример проще. Если коротко, то нельзя изменять фасадную часть и объемно-пространственные характеристики. В таком перечне в Краснодаре 433 объекта.

Предполагается, что недвижимость с исторической ценностью со временем не будет частным жильем. Здесь разместятся точки общественного назначения: кафе, рестораны, музеи, галереи, театры, административные и офисные здания.

Итак, для ценных градоформирующих объектов допускается «компенсационное и адаптивное строительство взамен утраченных элементов застройки или рядовых элементов композиции, не имеющих самостоятельной архитектурно-художественной ценности и находящихся в плохом техническом состоянии». То есть возможна адаптация под историческое строение, а не полная реконструкция. Но необходимо соблюдать сложившиеся типологические, масштабные, стилевые характеристики историко-градостроительной среды и проводить работы в соответствии с утвержденным в установленном порядке проектом. Как отметили специалисты, проект можно заказать в любой проектной организации.

«Допускается реконструкция исторически ценных градоформирующих объектов в части замены и (или) восстановления несущих строительных конструкций с учетом сохранения конструкций, формирующих исторически достоверный внешний облик».

«В случае, если ценный градоформирующий объект находится в аварийном состоянии, угрожающем безопасности людей и влекущем физическую утрату самого объекта, допускается его демонтаж с последующим воссозданием в первоначальном облике, на прежнем месте, в материалах, аналогичных подлинным».

«Допускается устройство капитальных пристроек к дворовым (задним) фасадам ценных градоформирующих объектов, визуально не воспринимаемым с общественных градостроительных пространств. Пристройки должны быть соподчинены объемно-пространственным характеристикам основного (ценного) строения».

«Прокладка новых инженерных коммуникаций (теплотрасс, газопровода, электрокабеля и т.д.) подземным способом».

Рекомендуется «снос аварийных и диссонирующих объектов и элементов, в том числе поздних пристроек к главным фасадам исторически ценных градоформирующих объектов, поздней облицовки главных фасадов, поздней облицовки и остекления балконов на главных фасадах многоквартирных жилых домов, замена поздних дисгармоничных заборов и оград на ограды, выполненные в соответствии с типологическими характеристиками исторических оград; устранение надземных частей газового трубопровода, искажающего главные фасады объектов культурного наследия и исторически ценных градоформирующих объектов».

Есть рекомендации, какие материалы можно использовать при проведении ремонтных работ фасада и кровли.

«Снос или трансформация элементов предмета охраны исторического поселения».

«Использование в отделке фасадов отделочных материалов, диссонирующих с традиционными характеристиками исторической среды поселения: керамогранит, фасадные панели, сайдинг».

«Использование кровельных материалов, диссонирующих с традиционными характеристиками исторической среды поселения: профнастил, металлочерепица, шифер».

«Использование ярких (насыщенных) цветов в фасадных и кровельных материалах для зданий, формирующих общественные городские пространства».

«На территории перед главными фасадами ценных градоформирующих объектов запрещается: складирование строительных материалов, хранение транспортных средств, разбивка огородов, устройство парников и теплиц, установка временных построек и пристроек, за исключением остановок общественного транспорта, при условии их устройства на расстоянии не менее 1,8 метра от уличного фасада и с учетом сохранения условий их визуального восприятия».

Нельзя устанавливать на фасаде кондиционеры и антенны.

Введены приказом и ограничения для использования недвижимости, попавшей в реестр. Теперь в историческом центре Краснодара официально запрещено иметь личное подсобное хозяйство — это «хозяйственная деятельность, нехарактерная для центральной части населенных пунктов». Сюда относится не только животноводство и птицеводство, но и овощеводство, садоводство.

Нельзя организовывать приюты для животных (нужен большой отступ от других строений), размещать торговые и торгово-развлекательные центры, палаточные лагеря. Запрещена производственная деятельность и накладывается ряд других ограничений (размещение предприятий связи, оборонной деятельности и так далее).

Определены проценты застройки земельных участков, этажность.

Но это только некоторые из моментов. Для того чтобы собственники могли задать интересующие вопросы и прояснить для себя ситуацию относительно конкретных объектов недвижимости, администрация города и провела две встречи и консультации со специалистами.

Исторические поселения — своеобразная часть мирового культурного наследия, и поэтому они заслуживают самого бережного отношения.

Основные мировые тенденции в области охраны культурного наследия характеризуются переходом от охраны единичных памятников, имеющих выдающуюся ценность, к охране исторической застройки, имеющей комплексный и в то же время рядовой характер.

Сам по себе статус «исторического поселения» не обеспечивает каких-либо налоговых льгот и преференций и не предоставляет возможности дополнительного финансирования.

Из «Концепции развития исторических поселений», сроки ее реализации в Российской Федерации — с 2017 по 2030 год.
Раздел : Новость дня, Дата публикации : 2019-07-23 , Автор статьи : Наталья КУЛАКОВА