В Новороссийске начался новый виток в процессе создания товариществ собственников жилья (ТСЖ). Задача муниципалитета — убедить новороссийцев сформировать товарищества как минимум еще в 61 многоквартирном доме, с тем чтобы на 2011 год получить лимиты на государственное финансирование капитального ремонта жилого фонда города.

Когда в начале 90-х годов началась приватизация жилья, россияне бросились оформлять свои квартиры в собственность, не подозревая, что становятся хозяевами не только своей жилплощади, но и общедомового имущества: фасада, кровли, подъезда, подвала, придомовой территории. Бремя содержания и ремонта этого общего имущества, согласно вступившему в 2005 году в силу Жилищному кодексу (ЖК), возлагалось на новоявленных владельцев.

После двух лет митингов протеста населения под лозунгами «Долой преступную жилищную реформу!» к государству пришло осознание той простой истины, что нести такое бремя россияне не в состоянии, что необходимо поддержать собственников жилья хотя бы в вопросе капитального ремонта построенных еще в советское время и плохо тогда содержавшихся многоквартирных домов. И в 2007 году вышел Федеральный закон № 185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ», где говорится, что при выполнении муниципалитетами определенных условий государство на эту территорию выделит средства, профинансирует 95 процентов от суммы капремонта, а жильцы внесут лишь пять процентов необходимых затрат. При этом деньги пойдут лишь на те дома, в которых жильцы либо создали ТСЖ, либо самостоятельно выбрали способ управления и управляющую компанию.

На первом этапе для получения господдержки муниципалитетам требовалось создать ТСЖ хотя бы в пяти процентах домов от их общего количества. На втором этапе — уже в 10 процентах. Новороссийск с этим успешно справился. В муниципальном образовании официально зарегистрировано на начало года 1128 многоквартирных домов. На сегодня создано 134 ТСЖ, в которых объединено 165 домов. За счет этого местной власти удалось получить и освоить на капитальный ремонт жилищного фонда в общей сложности 800 миллионов рублей и отремонтировать 194 дома.

Чтобы продолжить благое дело в том же темпе, к 2011 году — последнему году действия ФЗ № 185 — в городе-герое требуется создать ТСЖ уже в 20 процентах от общего количества многоквартирных домов, чтобы довести их численность до 226. С этой целью в Новороссийске развернулась мощная кампания по разъяснению населению преимуществ, которые дают товарищества собственников жилья.

Люди говорят: вы сначала капитально отремонтируйте наш дом, а мы потом создадим ТСЖ. Но это неверная позиция. Деньги на капремонт придут в город только после того, как будет создано необходимое количество ТСЖ. А в городской казне средств на это не хватит. Да и государство выделило на эту программу всего 240 миллиардов рублей, чего явно не хватит на все дома в России. Повезет тем, кто успеет объединиться в товарищества.

Второе обязательное условие вхождения муниципальных территорий в федеральную программу финансирования капитального ремонта жилья — к началу 2011 года в 80 процентах многоквартирных домов собственники должны самостоятельно определиться со способом управления или выбрать себе управляющую компанию. Однако сегодня подавляющее большинство домов по конкурсу, проведенному городской администрацией, передано в управление Новороссийской управляющей компании (НУК), поскольку их жильцы не проявили никакой активности.

Пожалуй, нет сегодня в Новороссийске более непопулярной организации, чем НУК. Какие только стрелы не летят в ее адрес! А на руководителя компании сыплются постоянные жалобы от населения. Даже в редакцию «Вольной Кубани» пришла на него анонимка, которую, понятно, мы не стали расследовать. К тому же при изучении вопроса выясняется, что вовсе не НУК виноват в проблемах новороссийцев, а они сами своей пассивностью создают себе трудности. В том числе и прежде всего — финансовые. Потому что ежемесячно вносят немалую квартплату невесть за что.

— Часто приходится слышать от людей жалобы, что они всю жизнь осуществляют квартплату, в которую включены расходы на содержание и ремонт их домов, но никой отдачи они никогда не видели, кроме разве что затыкания дыр в совсем уж старых постройках, — говорит эксперт Общественной палаты Новороссийска по вопросам реформирования ЖКХ Людмила Витютнева. — И мне приходится на сходах граждан отвечать не только за всю советскую власть, но иногда даже за царскую. Давайте забудем об этом, оставим за бортом. Тем более что НУК создан менее трех лет назад. Люди, не понимающие сути вопроса, платят сегодня не за содержание домов, а за свою абсолютную бездеятельность. Как-то на одном из сходов я спросила у жильцов: за что же вы платите? Они ответили: по привычке. И это знаменательно. А ведь Жилищный кодекс действует уже шестой год! И в нем написано, что обязанность собственников — выбрать один из способов управления. А если собственники не сделали этого, значит, за них подумает муниципалитет и по конкурсу определит управляющую компанию. Причем с тарифами, в которых они ничего не понимают и никогда не поймут, потому что сами не участвовали в выборе способа управления. Они ходят в НУК, требуют финансовые отчеты. Но договора-то у них с этой организацией нет, они не выбирали эту управляющую компанию, а потому и спрос с нее соответствующий. А если собственники сами выберут управляющую компанию, они будут четко знать до копейки, за что они платят, и получат право требовать выполнения необходимых работ в своем доме.

У ТСЖ такое огромное количество преимуществ перед остальными формами управления домом, что одно лишь их перечисление займет массу места и времени. Это и прозрачность бюджета, и самостоятельное планирование работ, и контроль их выполнения, возможность получать дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений (технические этажи, подвалы) и земельных участков. В товариществе создаются условия для бережного пользования общим имуществом, поэтому рыночная стоимость квартир в таких домах значительно возрастает. А еще ТСЖ — это и наилучшие условия для экономного расходования коммунальных услуг, и контроль их качества. ТСЖ как юридическое лицо может выставить претензии коммунальным предприятиям и делать перерасчет всему дому, если, допустим, горячая вода подается с перебоями.

Самая сильная сторона ТСЖ в том, что все платежи по содержанию дома аккумулируются на банковском расчетном счете товарищества и расходуются только на этот конкретный дом. При этом собственники сами принимают решение о размере квартплаты (лучше всего это определить сразу при создании товарищества). Квартплата рассчитывается из площади жилья. Например, ежемесячно по 15 рублей за квадратный метр. Смета годовых доходов ТСЖ рассчитывается по простой схеме: общая площадь жилья умножается на 15 рублей и на 12 месяцев. И смотрим, что за год мы на эти деньги сможем сделать в своем доме. Если не хватает, например, на необходимый срочный ремонт крыши или фасада, тогда члены товарищества могут сами принять решение о некотором увеличении квартплаты. И наоборот.

Товариществом собственников может управлять избранное на общем собрании правление во главе с председателем. Но наиболее рациональный способ — заключить договор с управляющей компанией, которая возьмет на себя оказание бухгалтерских, юридических услуг, по заказу правления будет находить организации для производства ремонтных работ. Председателю правления при этом придется лишь раз в месяц подписывать акты выполненных работ. Конечно, если они будут соответствовать действительности. Контролировать это может любой член ТСЖ, и, кроме того, избранная ревизионная комиссия — для верности. И ни копейки со счета товарищества не уйдет без подписи председателя ТСЖ.

Так что плюсов — великое множество. А что же минусы? Казалось бы, эти преимущества не могут распространяться на дома с небольшим количеством квартир. Но в Новороссийске есть очень показательный пример, когда этот минус реально превратился в жирный плюс. В старом восьмиквартирном доме по ул. Пролетарской, 209 жильцы объединились в ТСЖ и вообще ни копейки не платят за содержание и ремонт своего дома, поскольку все делают своими руками.

За годы проведения жилищной реформы власти города-героя проделали огромную работу по выстраиванию четкой, слаженной системы территориального общественного самоуправления (ТОС): председатель ТОС — квартальные — домкомы — старшие по подъездам — старшие по этажам многоквартирных домов. Конечно, такого идеала добиться удалось далеко не везде. Но там, где есть ТСЖ, есть и работающая система, которой в помощь приданы специалисты районных администраций под общим руководством муниципалитета и мэра Владимира Синяговского.

Именно ТОСы стали опорой для городских властей в проведении сходов граждан, где ведется разъяснительная работа о преимуществах ТСЖ и необходимости их создания. Ведь это сегодня надо 20 процентов домов перевести в разряд товариществ, а в конечном итоге реформа направлена на полный перевод домов в ТСЖ.

Муниципалитет создал все условия для желающих объединиться в товарищества. Из местной казны финансируется юридическое оформление ТСЖ, которое выполняют специалисты Новороссийской торгово-промышленной палаты. Кроме того, в минувшем сентябре глава города издал два постановления — «О мерах по поддержке товариществ собственников жилья» и «Формирование проекта адресной программы по проведению капитального ремонта». Второй документ предусматривает отдавать предпочтение в капремонте тем домам, где созданы ТСЖ. Исполнение этих постановлений курируют и депутаты городской Думы, и члены общественной городской палаты, и специально созданная при городской администрации рабочая группа по развитию товариществ собственников.

Также в помощь собственникам недавно в Новороссийске создана Ассоциация ТСЖ и управляющих компаний. В нее уже вошли 30 товариществ и две компании, и со временем объединятся практически все — для этого есть необходимые предпосылки. Муниципалитет предоставил для ассоциации помещение, обеспечил оргтехникой, канцелярскими принадлежностями. Сейчас разрабатывается график приема граждан, распределяются среди специалистов наиболее актуальные вопросы по созданию товариществ, после чего начнется курс лекций для собственников.

Обучение владельцев жилья, особенно председателей и членов правления ТСЖ, ставится во главу угла. Новороссийская ТПП по договору с администрацией и городской Думой разработала учебный план краткосрочного профессионального образования по программе «Управление многоквартирными домами». Срок обучения — 116 часов, в том числе 40 часов практических занятий в ТСЖ Новороссийска, где есть чему поучиться. Эти курсы будут бесплатными, за счет муниципалитета.

Собственникам остается одно — объединяться в товарищества! Они получат поддержку во всем.
Раздел : Социальные проблемы, Дата публикации : 2010-10-14 , Автор статьи : Евгений РОЖАНСКИЙ