Сфера земельно-правовых отношений является одной из самых сложных в правовом поле и потому всегда вызывает массу вопросов со стороны населения. В связи с интенсивным развитием в последние годы экономики Кубани, породившим повышенный спрос на землю, вопросов этих стало еще больше. В частности, в разы увеличилось число обращений граждан в управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимости) по Краснодарскому краю. Преимущественно они касаются результатов проведенной в 2007—2008 годах государственной кадастровой оценки земель, установления величины кадастровой стоимости и размера земельного налога, а также порядка расчета экономических показателей конкретного земельного участка.

Прояснить ситуацию и помочь разобраться в том, как же осуществляется государственная кадастровая оценка земель и от чего зависит ставка земельного налога, «Вольная Кубань» попросила руководителя управления Роснедвижимости по Краснодарскому краю советника государственной гражданской службы РФ третьего класса Игоря СИГАРЕВА.

— Игорь Александрович, в марте прошлого года вступил в силу Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости». Какие грядут изменения, касающиеся в том числе и вашей службы?

— Законодательство, касающееся оформления недвижимости в течение последних двух-трех лет, находится в процессе изменения. Одно из самых важных изменений произошло в марте 2008 года вместе со вступлением в силу Закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». С этого момента начался поэтапный переход, предусмотренный до 2012 года, от государственного земельного кадастра к единому кадастру объектов недвижимости. Одновременно в рамках проводимой федеральной реформы происходит объединение трех федеральных ведомств: Росрегистрации, Роснедвижимости и Роскартографии — в одну структуру. Таким образом, процедура оформления прав собственности на землю для граждан станет намного проще. Ведь работа всех служб будет организована по принципу «одного окна», и можно будет сразу подавать заявления и на постановку участка на кадастровый учет, и на регистрацию прав.

Следует отметить, что, несмотря на объединение органов регистрации прав и кадастрового учета, выполнение всех государственных функций в области кадастра объектов недвижимости, мониторинга земель и землеустройства, земельного контроля, кадастровой оценки земель сохраняется.

— На государственной кадастровой оценке земель давайте остановимся поподробнее. Скажите, для чего она вообще нужна и с какой периодичностью проводится?

— В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации в 2006 году введен порядок исчисления земельного налога на основе кадастровой стоимости земельного участка.

При определении кадастровой стоимости учитываются многие факторы, и в первую очередь состояние рынка на момент проведения оценки. Вместе с тем важно понимать, что кадастровая стоимость, в отличие от рыночной стоимости объектов недвижимости, определяется методами массовой оценки, в соответствии с утвержденными методиками, позволяющими оценить большое количество земельных участков на длительный период времени, и не учитывает индивидуальных особенностей земельных участков. Работы по государственной кадастровой оценке земель различных категорий выполняются специалистами-оценщиками, выигравшими конкурс на проведение работ, с которыми заключаются государственные контракты.

В Краснодарском крае работы по ГКОЗ первоначально проводились в 2002 году. В 2006 году в крае проведены работы по актуализации работ по ГКОЗ земель сельскохозяйственного назначения, в 2007 году — земель населенных пунктов. В 2008 году проводились работы по ГКОЗ земель садоводческих, огороднических и дачных объединений в составе земель сельскохозяйственного назначения, а также земель промышленности и иного специального назначения и земель особо охраняемых территорий и объектов.

Так как сегодня в крае большое внимание уделяется развитию инвестиционного потенциала территорий, то, как следствие, растет рыночная стоимость земельных участков, а значит — и кадастровая. Поэтому в 2007 году в ходе государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов — а по закону ее следует проводить не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года — мы столкнулись с тем, что стоимость земельных участков в некоторых наиболее успешных в экономическом плане городах и районах края выросла в 10—12 раз по сравнению с предыдущей кадастровой оценкой.

Конечно, собственникам «подорожавших» участков, которым теперь приходится платить земельный налог в большем размере, это кажется странным. Хотя ничего противозаконного в данном случае нет, равно как и оснований для проведения переоценки земельных участков.

В Краснодарском крае за последние годы наблюдается бурное развитие курортной инфраструктуры и рост экономики отдельных населенных пунктов, особенно на побережье Черного и Азовского морей. После объявления города-курорта Сочи олимпийской столицей 2014 года в город устремились инвестиционные потоки, и цены на рынке недвижимости взлетели, что и нашло свое отражение в результатах государственной кадастровой оценки.

Хотя с поправкой на нынешний финансово-экономический кризис, спровоцировавший падение спроса на недвижимость, следует признать, что заложенная в кадастре стоимость может и не отражать сегодняшнюю рыночную цену. Ведь, повторюсь, расчеты производились исходя из показателей 2007—2008 годов, когда по всей стране и на Кубани в частности наблюдались высокие темпы экономического развития.

— Игорь Александрович, вы упомянули о земельном налоге и его зависимости от кадастровой стоимости участка. Из чего вообще складывается этот налог?

— Земельный налог — это процент от кадастровой стоимости земли, который собственник или лицо, владеющее земельным участком на праве бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения, платит в пользу государства.

Сразу поясню, что на наше управление возложена задача только по организации работ по проведению государственной кадастровой оценки земель. Поэтому, направляя к нам свои претензии, скажем по величине земельного налога, граждане обращаются, откровенно говоря, не по адресу.

Фактически налоговая нагрузка на налогоплательщика устанавливается на основании решений, принимаемых представительными органами муниципальных образований, в которых и устанавливаются соответствующие процентные ставки земельных платежей. В соответствии с Налоговым кодексом РФ ставки земельного налога не могут превышать 0,3 процента для земельных участков сельскохозяйственного назначения, личных подсобных хозяйств и земель, занятых жилым фондом, и 1,5 процента в отношении прочих земельных участков. Следовательно, можно установить любую ставку в этих пределах. Кроме того, данным кодексом установлено, что представительные органы местного самоуправления, кроме установления налоговых ставок, могут устанавливать налоговые льготы для отдельных категорий налогоплательщиков. В результате при установлении этих самых налоговых ставок, согласно ст. 3 Кодекса, и должна быть учтена фактическая способность налогоплательщика к уплате земельного налога. Однако на сегодняшний день не по всем муниципальным образованиям органы местного самоуправления при установлении ставок и определении конкретного размера земельного налога учли возможности налогоплательщика выплачивать налог установленного размера и его экономическое положение.

Конечно, устанавливать ставку земельного налога — это прерогатива органов местного самоуправления, но я считаю, что размер земельного налога должен быть не только экономически обоснованным для бюджета, но и приемлемым для налогоплательщика.

— А могут ли при проведении государственной кадастровой оценки допускаться ошибки?

— Сразу скажу, что все работы осуществляются в сертифицированном специальном программном обеспечении компетентными оценщиками. В программу закладываются необходимые данные, и производится расчет. То есть ошибки практически исключены.

Единственное, о чем граждан стоит проинформировать, так это об ошибках, которые могут содержать документы, выданные пятнадцать-двадцать лет назад. В 90-е годы многие понятия и нормативные требования в земельном законодательстве не были четко прописаны, поэтому нередко нам приходится сталкиваться с ситуацией, когда в документах на землю, выданных ранее, четко не установлен вид разрешенного использования. Так, земельные участки с видом разрешенного использования «для эксплуатации зданий, строений, сооружений», «для эксплуатации объекта недвижимости», «под размещение базы», «нежилые помещения», «пристройка», «жилая территориальная зона» невозможно однозначно отнести к той или иной группе вида разрешенного использования в соответствии с методикой по проведению работ по кадастровой оценке. И понятное дело, в рамки закона такая ситуация не укладывается.

Уточнение вида разрешенного использования земельного участка, его конкретизация необходимы в целях внесения достоверных сведений в государственный кадастр недвижимости и в дальнейшем для осуществления справедливого налогообложения. Для уточнения вида разрешенного использования земельного участка управление рекомендует правообладателям земельных участков обратиться в органы местного самоуправления.

— Безусловно, поднятая тема заинтересует многих жителей нашего края. Куда им следует обращаться со своими вопросами?

— По всем возникающим вопросам можно обращаться в территориальные отделы управления Роснедвижимости по Краснодарскому краю, которые находятся во всех городах и районах края, или в наш офис в Краснодаре на улице Сормовской, 3.

Много полезной информации можно найти на сайте управления www.r23kadastr.ru. Кроме размещения на сайте нормативно-правовых актов в области землеустройства и земельного кадастра, принимаемых федеральными, краевыми и местными законодательными органами власти, сотрудники управления осуществляют консультирование в рубрике «Вопрос — ответ». Здесь же в разделе «Кадастровая оценка земель и земельный налог» можно узнать кадастровую стоимость любого земельного участка в пределах края. Для этого достаточно указать его кадастровый номер.

Вообще, мы открыты для населения Кубани. Ведь понимаем, насколько сложной представляется неподготовленному человеку процедура оформления земельных отношений. Поэтому стараемся максимально ответственно и с полной отдачей подходить к выполнению поставленных перед нами задач.
Раздел : Экономика, Дата публикации : 2009-10-01 , Автор статьи : Наталья ГОВОРОВА