В прошлом году около 31 тысячи кубанских семей так или иначе воспользовались банковскими кредитами для покупки жилья. Кубанская ипотека за год выросла в два раза. Каким образом и кому можно получить долгожданную квартиру, воспользовавшись ипотечной программой?

Ипотечный кризис наподобие того, что произошел в США, ни России, ни Кубани не грозит. Хотя бы потому, что объем ипотечных кредитов в США составляет около 70 процентов от ВВП, в России же — не более 2. Так что в теории кубанская ипотека может расти сколь угодно долго, пока не станет в этом смысле похожа на американскую.

Российский рынок ипотечного кредитования во многом схож с американской моделью. Однако из-за того, что даже теоретически купить квартиру в кредит могут позволить себе очень немногие россияне, заемщики де-факто получаются более надежными. Ипотечные программы — относительно новые, банки просто не рискуют так, как это происходит в США, где сейчас дело дошло уже до дефолтов заемщиков и описи их имущества.

Количество просрочек в ипотечных портфелях кубанских банков не превышает 1 процента (обычно речь идет о десятых процента, а случаи дефолта единичны).

Заместитель руководителя департамента кредитных операций ОАО «Крайинвестбанк» по работе с физическими лицами Неля Гопкало: «Не исключено, что произойдет пересмотр ставок в сторону снижения. Этому может способствовать растущая конкуренция наших банков с иностранными».

Сегодня в некоторых банках переоценивают риски и пересматривают требования к заемщикам. Что, понятно, несколько снижает объем ипотеки. Теоретически — да, могут возникнуть проблемы, связанные с существенным повышением ставок по уже выданным кредитам, однако подавляющее большинство кредитов в России выдается по фиксированной ставке, кредиты с плавающей ставкой практически не пользуются спросом.

Тем не менее, если взять весь портфель физлиц, невозврат потребительских кредитов растет. Брать кредиты (особенно долларовые) сегодня выгодно, кредитовать (особенно — длинно) — не очень.

По данным Росстата, в 2007 году общая просроченная задолженность клиентов перед банками составила 8,5 процента от объема выданных кредитов.

Роман Воробьев, член правления, руководитель дирекции по обслуживанию физических лиц ЗАО «Райффайзенбанк»: «Рынок ипотечного кредитования в России, и в частности в крае, достаточно молод, поэтому очевидно, что перечень предлагаемых продуктов несколько уже, чем за рубежом, естественно если мы говорим о развитых европейских странах и США.

При оценке развития рынка ипотеки на Кубани необходимо учитывать факторы роста российской экономики и увеличение доходов населения. Эти факторы позволят сохранить развитие, а увеличение ставок не было столь значительным, что сможет привести к снижению объемов».

В последние годы процентные ставки в среднем по рынку снижались с 12—14 процентов годовых до 10—11 в валюте и с 14—18 процентов до 12—14 в рублях. Снизился и размер первоначального взноса от 15—20 процентов до 0 процентов от стоимости приобретаемой квартиры. Срок кредита увеличился с 15 до 25—30 лет.

Кого сегодня кредитуют в первую очередь? Молодежь в возрасте от 20 до 25 лет без помощи или протекции родителей получает субсидии на жилье достаточно редко. Банки, как правило, неохотно кредитуют эту возрастную группу. Причины — неопытность заемщиков, нестабильный доход и т.д.

Молодые люди в возрасте от 25 до 30 лет — желанные клиенты для банков. Приходит время задуматься о семье, кое-кто уже обзавелся детьми и желает улучшить жилищные условия. Появляется стабильный средний доход.

Люди в возрасте от 30 до 40 лет чаще других становятся заемщиками. Как правило, это уже состоявшиеся профессионалы, у которых появилось желание вложить деньги в недвижимость или купить новое жилье. Заемщики в возрасте 40—50 лет пользуются ипотекой также для приобретения квартир для своих детей.

Людей в возрасте свыше 50 лет кредитуют редко — банки делают ограничения по возрасту заемщика (до 65 лет на дату окончания кредита), да и тариф по страхованию ипотечных кредитов для таких людей выше.

Руководитель департамента по финансовому и фондовому рынку Игорь Славинский заявил недавно, что величина семейного бюджета, при котором можно задуматься об ипотеке, зависит от стоимости квадратного метра в городе. В Краснодаре, к примеру, ежемесячный семейный платеж по 30-летнему ипотечному кредиту — не менее 10 тысяч рублей (в некоторых банках — от 15 тысяч). В 3 раза меньше понадобится для ежемесячных выплат в Курганинске, но в этом городе и средняя зарплата существенно ниже (6,7 тысячи рублей).

Оптимальным считается кредит с удобным графиком погашения и комфортной (для семейного бюджета) суммой платежа. Как показывает практика, «комфортный платеж» — тот, после уплаты которого у семьи остается более 50 процентов дохода.

Александра Юркевич, руководитель кредитно-кассового офиса ООО «Городской Ипотечный Банк» в Краснодаре: «Если вы планируете взять кредит в размере 1 миллиона рублей сроком на 15 лет, то ваш ежемесячный платеж составит 10—12 тысяч рублей в зависимости от программы кредитования, при этом совокупный доход семьи должен быть на уровне 20—25 тысяч рублей.

Не стоит соблазняться очень низкими процентными ставками по ежемесячным выплатам. Следует учитывать, что существуют разные формы платежей, и объявляемые в рекламе 7 процентов годовых в начале оформления ипотечного кредита в итоге могут вылиться в сумму, значительно превышающую первоначально вами планируемую.

Есть и единовременные платежи: оценка предмета залога, сбор за выдачу кредита, регистрация сделки, услуги риэлтора.

Существуют ежегодные платежи, к примеру комиссия за ведение ссудного счета, за обналичивание денежных средств, расходы по страховке и т.д. Все эти расходы несет заемщик.

При кредите, к примеру, в 100000 долларов он должен располагать не менее чем 3 тысячами долларов свободных денег. Комиссия банка за предоставленный кредит в этом случае составит около 1 тысячи долларов, страховка — столько же. К этой сумме следует добавить 150 долларов за оценку квартиры, 150 долларов за обналичивание средств и где-то 500 долларов за услуги регистрации договора в Федеральной регистрационной службе.

Интересно, что при кредите в валюте клиент может сэкономить до 2—3 процентов ежегодно. Кроме того, при получении кредита в валюте благодаря более низкой ставке сумма кредита на единицу дохода получается на 15—20 процентов больше, чем при кредите в рублях. Тем не менее, в отличие от Москвы и Санкт-Петербурга, где наибольшая часть кредитов выдается в валюте, в Краснодарском крае преобладают кредиты в рублях, что связано с менталитетом, доходами клиентов, спецификой рынка недвижимости».

Специалисты советуют потенциальному заемщику в первую очередь узнать у себя на работе, нет ли каких-либо льготных условий в том банке, где находится расчетный счет компании. И выбирать не один, а 3—4 банка, сравнивать их ипотечные программы по всем существенным пунктам (процент, комиссия банка, вид страховки, сроки кредитования и пр.). Если получение кредита проблемно, то подавать заявку советуют сразу в несколько банков одновременно.

Сегодня появились программы кредитования загородной недвижимости: коттеджей, земельных участков. Процедуры оформления сделок упростились, сократились сроки рассмотрения заявок клиентов на предоставление ипотечного кредита с 5—7 до 1—3 дней.

Ольга Милорава, специалист ОАО АКБ «УРАЛСИБ-ЮГ БАНК»: «Многие до сих пор считают, что получение ипотечного кредита — трудоемкая процедура, занимающая много времени. Это не так. Пакет документов для оценки кредитоспособности заемщика минимален, его подготовка занимает один день. Банк выносит решение в течение пяти дней. Срок, необходимый для регистрации сделки купли-продажи, во многом зависит от продавца, от качества документов по приобретаемой недвижимости, однако и эти сроки невелики. Ипотечные кредиты в нашем банке таким образом уже получили 1300 человек».

На Кубани есть также немало интересных способов получить жилье по ипотеке, связанных с краевыми программами.

Игорь Славинский: «На выплаты по программе «Жилище» в этом году заложен один миллиард рублей, и этого сейчас вполне достаточно. Один миллиард — это плановая цифра, как заявил губернатор Александр Ткачев, она будет, возможно, в два раза больше. Губернатор Кубани Александр Ткачев заверил, что через год может быть и два, и три миллиарда. Субсидия — выплата безвозмездная. Получив ее, вы фактически сразу оплатите треть нового жилья.

 Елена Осадская, начальник управления кредитования частных клиентов Краснодарского отделения № 8619 Сбербанка России: «Краснодарским отделением № 8619 подписан ряд соглашений по субсидированию жилищных кредитов (департамент по финансовому и фондовому рынку Краснодарского края, департамент молодежной политики Краснодарского края, управление по делам молодежи муниципального образования город Краснодар). По данным соглашениям Банк в качестве первоначального взноса рассматривает свидетельства о праве получения субсидии.

Также в 2007 году совместно с департаментом молодежной политики Краснодарского края ГУ КК «Молодежный жилищный центр» подписано соглашение о сотрудничестве при решении жилищных проблем молодых семей по итогам краевого конкурса «Улица Молодая». Действие данного соглашения распространяется на несколько районов Краснодарского края: Крымск, Ейск, Приморско-Ахтарск, Гулькевичи, Белореченск».

Ожидается, что в этом году ипотечные риски по мере развития программ повысятся. Об этом говорит хотя бы то обстоятельство, что не так давно Банк России повысил ставку рефинансирования на 0,25 процента.

Неля Гопкало: «Большинство аналитиков убеждены в том, что в 2008 году процентные ставки будут выше. Возможно, сокращение объемов ипотеки коснется только некоторых участников рынка, а в целом рынок будет расти, так как потребность в ипотеке все равно останется и благоприятный экономический фон, скорее всего, сохранится. Мы стараемся сделать наши программы более доступными. Так, например, общее количество созаемщиков в нашем банке может достигать четырех человек. Солидарными заемщиками / созаемщиками по кредиту могут выступать как супруги, так и третьи лица, в том числе не состоящие в родственных отношениях.

Взгляд на происходящее других — менее оптимистичен: как известно, некоторые банки уже свернули свои ипотечные программы».

Роман Воробьев: «В новом году следует ожидать дальнейшего развития ипотеки. Ожидается, что затянувшийся банковский кризис приведет к перераспределению положения кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования и постепенному уменьшению активности случайных и непрофессиональных игроков.

Из-за постоянного роста стоимости строительных материалов дома и квартиры на Кубани (как и в России в целом) постоянно дорожают, и накопить на новую квартиру мало кому удается. Правда, в последнее время этот рост несколько замедлился».

* В 2007 году российскими банками выдано около $25 млрд. ипотечных кредитов.

* Краснодарский край — третий по численности населения в РФ, в ЮФО по объему ипотечных программ он уступает только Ростовской области (не так давно дела обстояли несколько хуже).

* Краснодарский край занимает третье место в РФ по объемам жилищного строительства. Это обстоятельство, а также планируемые объемы ввода жилья в размере 4000 тыс. кв. м в 2008 году позволяют судить о высоком потенциале и развитии рынка ипотечного кредитования на Кубани.

* В крае в 2007 году жилищные условия при помощи кредитов смогла улучшить 31 тысяча семей, банками выдано 16 миллиардов рублей под эти цели (из них собственно ипотечных кредитов — на 12 миллиардов рублей).

* Сегодня ипотечным кредитованием на Кубани занимаются около 50 банков (включая филиалы инорегиональных), а общее количество банковских программ превышает цифру 350.
Раздел : Экономика, Дата публикации : 2008-03-26 , Автор статьи : Валерий ПАВЛОВ