Очень важная задача создания комфортной среды для жизни и работы населения обозначена в соответствующем приоритетном национальном проекте. И решение ее, разумеется, невозможно без участия специалистов, общественности, экспертов. О том, как будет развиваться Краснодар и другие территории края, нам рассказал руководитель департамента по архитектуре и градостроительству Юрий РЫСИН.

— Юрий Владимирович, в одной из наших публикаций мы поднимали тему принудительного изъятия земель и другой недвижимости у частных владельцев для государственных и муниципальных нужд. И хотя соответствующий законопроект о территориальном планировании недавно был отклонен Госдумой, такая возможность у властей все же есть в соответствии с Градостроительным кодексом РФ. Нужно ли в таком случае дополнительное нормативное регулирование процессов реконструкции уже застроенных территорий?

— Сначала отмечу, что в целях совершенствования правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории, а также отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд 2 августа 2019 года принят Федеральный закон № 283-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Кроме того, на правоотношения по изъятию земельных участков и объектов недвижимости в случае принятия решения о развитии застроенной территории распространяются нормы статьи 56.12 Земельного кодекса Российской Федерации. Заключение договора о развитии застроенной территории является следствием принятия органом местного самоуправления соответствующего решения. Решение же о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления поселения, органом местного самоуправления городского округа по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также региональных и местных нормативов градостроительного проектирования. А если их не имеется, то должны быть утвержденные органом местного самоуправления расчетные показатели обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры. Напомню, что согласно части 3 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: 1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; 2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления. Более того, действующие положения статьи 46.10 Градостроительного кодекса Российской Федерации уже предусматривают возможность изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в целях комплексного развития территорий по инициативе органов местного самоуправления.

Важно, что основной целью введения института комплексного и устойчивого развития территории является вовлечение в градостроительную деятельность так называемых депрессивных площадок в муниципальных образованиях. К таким территориям зачастую относятся неиспользуемые или крайне неэффективно используемые территории. Состояние таких участков, как правило расположенных в центральных районах городов, райцентров, сельских поселений, вызывает обоснованную обеспокоенность и населения, и органов местного самоуправления. Их состояние зачастую не соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям и просто создает угрозу здоровью, а иногда и жизни граждан.

Поэтому работа органов власти, направленная на развитие таких территорий, в полной мере соответствует интересам людей, а заключение соответствующих договоров с потенциальными застройщиками таких территорий становится механизмом для реализации таких общественных интересов.

— Может, стоит как-то стимулировать застройщиков и владельцев недвижимости участвовать в планировке подлежащих, например, реконструкции или развитию уже застроенных территорий? И может ли повлиять на этот процесс голос общественности?

— Процесс реконструкции, реновации непростой, он требует значительных материальных затрат и времени. Проблемы, связанные с развитием застроенных территорий, обсуждались на «круглом столе» в Совете Федерации 15 февраля 2019 года. Там, в частности, говорилось об отсутствии законодательных механизмов компенсации затрат, которые несут застройщики при возведении объектов социальной инфраструктуры, и недостаточной гибкости законодательного регулирования деятельности по комплексному освоению и развитию застроенных территорий. По итогам обсуждения Правительству РФ предложили рассмотреть вопрос о предоставлении застройщикам возможности уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль организаций на сумму расходов, понесенных в связи со строительством объектов инженерной, транспортной инфраструктуры, безвозмездно передаваемых в государственную или муниципальную собственность. Минстрою России рекомендовано продолжать совершенствовавать существующие инструменты комплексного освоения территорий и развития застроенных территорий во взаимодействии с экспертными и научными организациями. При этом, конечно же, необходимо продумать на федеральном уровне и создание дополнительных стимулов для органов местного самоуправления, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, застройщиков, реализующих масштабные проекты по расселению ветхого, аварийного и строительству нового жилья.

— Разработка документации по планировке территорий — процедура дорогостоящая, и не во всех городах и районах есть на это средства. Можно ли решить проблему за счет средств, скажем, краевых госпрограмм?

— Такая возможность есть. Существует подпрограмма государственной программы Краснодарского края «Комплексное и устойчивое развитие Краснодарского края в сфере строительства и архитектуры», за которую отвечает наш департамент. Предусмотрено предоставление субсидий из краевого бюджета местным органам власти на софинансирование расходных обязательств, возникающих при выполнении полномочий органов местного самоуправления по подготовке документации по планировке территории.

— Ожидается, что в конце этого года будет готов генплан Краснодара, еще потребуется время на его согласование в федеральных ведомствах. Можете ли вы назвать хотя бы примерные сроки, когда начнется реконструкция центра столицы края, и какие проблемы с этим связаны?

— Администрация города Краснодара готовит проект внесения изменений в действующий генеральный план. Муниципальный контракт на выполнение этой работы заключен в ноябре 2018 года, подрядчиком выступает Научно-исследовательский институт перспективного градостроительства из Санкт-Петербурга. Им уже представлена концепция генерального плана до 2040 года, которая сейчас обсуждается экспертами и общественностью. Проведение публичных слушаний и согласование проекта с федеральными, краевыми органами государственной власти и смежными муниципалитетами планируется завершить в 2020 году.

Действительно, наиболее длительной и сложной является процедура согласования на федеральном уровне. Проект генерального плана будет направлен в 17 министерств и ведомств и только после этого будет утверждаться городской Думой. Что же касается реконструкции центра, то здесь сдерживающим фактором является не столько генеральный план, сколько правила землепользования и застройки, документация по планировке территории, которыми устанавливаются предельные параметры строительства и границы земельных участков, а также утвержденный в марте 2019 года предмет охраны исторического поселения.

— Юрий Владимирович, нет ли у властей опасений, что на какой-нибудь участок в центре города, где можно сносить аварийное и ветхое жилье, не найдется инвестора по причине дороговизны такой земли и он будет пустовать?

— Краснодар имеет особый исторический статус. Общие правила для центров исторических городов — это ограничение этажности и плотности застройки, сохранение исторического наследия и масштаба города. Как я уже сказал, в марте 2019 года был утвержден один из базовых документов — «Предмет охраны исторического поселения регионального значения город Краснодар», который определил детальные требования к застройке исторической части города для ее сохранения. Вместе с историками предложения готовили архитекторы, которые представили свое видение реновации центральной части. И самое важное, что такая работа идет, ведь она позволит представить центр как систему взаимосвязанных элементов, определить роль и значение каждого квартала. На дальнейших стадиях проектирования необходимо детально прорабатывать группы кварталов, каждое отдельное здание, рассчитать плотность населения, предложить места размещения объектов обслуживания. Считаю, что эта работа должна стать примером комплексного подхода к реконструкции и сохранению исторической среды, способствовать повышению качества архитектуры, формированию индивидуального, узнаваемого архитектурного облика Краснодара. Очень важно соблюдать предложенный архитекторами принцип «девяти кварталов» — при разработке проекта планировки территории квартала также разрабатывается планировка прилегающих восьми кварталов по периметру. Стоит упомянуть еще одну важную деталь: любые архитектурные идеи останутся на бумаге, если не предусмотрена замена инженерных сетей. Реконструкция кварталов должна сопровождаться реконструкцией системы городских коммуникаций, развитием транспортной и социальной инфраструктуры. Для обсуждения всех этих проблем в марте этого года губернатором проведено заседание градостроительного общественного совета с участием ведущих архитекторов Краснодарского края и общественности.

По его итогам администрации города поручено организовать проведение открытого архитектурно-градостроительного конкурса на разработку концепции реновации исторического центра на примере девяти кварталов. И по результатам конкурса провести встречу с крупными строительными компаниями, на которой обсудить их участие в реализации этого пилотного инвестиционного проекта. Отмечу, что на очередном заседании общественного градостроительного совета 19 августа 2019 года рассмотрены проектные предложения по новой редакции генплана и обсуждены проблемы развития города.

— Насколько мне известно, у департамента достаточно жесткие требования к застройщикам. Инвестор теперь обязан комплексно развивать зону жилой застройки — предусматривать строительство школ, детских садов, зон отдыха, создавать безбарьерную среду. Что еще необходимо для получения разрешения на строительство на Кубани, в том числе и на побережье?

— Главный принцип застройки сегодня — создание комфортной среды, и не только с точки зрения благоустройства, а с учетом обеспечения территории инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой, озелененными территориями общего пользования. Что касается побережья, то 5 мая 2019 года принят закон Краснодарского края, которым предписано ограничить предельную высоту жилых зданий в 500-метровой прибрежной зоне курортных территорий до 20 метров и внести эти требования в правила землепользования и застройки курортных территорий. Важно, что в этой зоне ограничивается именно жилищное строительство, приоритет отдается строительству пансионатов, гостиниц, отелей, SPA-комплексов, санаториев.

Действие этого закона распространяется на новое строительство. Построенные многоэтажные здания, стоящие ближе чем 500 метров от береговой линии, будут сохранены.

— Много говорится о будущих Краснодарской, Новороссийской, Сочинской агломерациях. Какими, по вашему мнению, должны быть эти мегаполисы и какие урбанистические, градостроительные новации могут быть в них реализованы?

— Принципы развития этих территорий и градостроительные решения разные. Центры каждой агломерации имеют свои исторические и географические особенности. Новороссийск — портовый и промышленный центр. Сочи — главный курорт региона и страны. Краснодар — административный, экономический, промышленный и культурный центр.

Агломерационное развитие связано с организацией устойчивых социально-экономических связей при сохранении административных границ муниципалитетов. Наша задача — обеспечение этих связей градостроительными методами. Первый шаг уже сделан. Проект внесения изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар подготовлен с учетом взаимосвязи с муниципальными образованиями, входящими в состав агломерации. Это Северский и Динской районы, город Горячий Ключ. Принята именно агломерационная модель развития города.
Раздел : Краснодар и краснодарцы, Дата публикации : 2019-08-29 , Автор статьи : Олег БЕССМЕРТНЫЙ