У строителей есть такая поговорка: быстро, качественно, недорого. Как показывает практика, выбрать можно только что-то одно. К сожалению. Но мы решили узнать у руководителя управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края Ольги КОРНИЕНКО, так ли это. И какие гарантии предоставляет государство, защищая дольщиков?

— Ольга Валерьевна, существует ли законодательство, в котором гарантируются права и регулируются обязанности дольщиков?

— Безусловно. Это Федеральный закон об участии в строительстве многоквартирных жилых домов (214-ФЗ) — единственная легальная форма регулирования правовых отношений в данной сфере. Контроль за соблюдением этого закона у нас в крае осуществляет управление по надзору в области долевого строительства (УНДС).

— В чем суть работы вашего управления?

— Надзор за долевым строительством. А точнее, контроль за поступающими от участников строительства финансовыми потоками, за законностью поступления финансовых средств, направлениями их расходования. И использование мер государственного принуждения, направленных на пресечение противоправного пользования этими финансовыми потоками.

— Как именно работает ФЗ-214? От чего может защитить дольщиков?

— Изначально этот закон был принят для того, чтобы гарантировать людей от двойных продаж. И первоочередной мерой защиты стала обязательная государственная регистрация договора. Люди должны знать, что только после того, как они получают из Росреестра документ о регистрации, они могут абсолютно спокойно отдавать деньги застройщику. Кроме того, закон требует полной прозрачности застройщика перед дольщиками. Застройщик обязан предоставить любому человеку достаточно большой перечень документов, среди которых аудиторское заключение о финансовых показателях организации и проектная декларация. По сути, это краткая информация о застройщике, об объекте строительства. Это документ абсолютно четкой структуры, которая прописана в ФЗ-214. В нем застройщик обязан ежеквартально указывать информацию о финансовом результате его деятельности. Чтобы любой человек мог следить, как меняется финансовая стабильность застройщика.

Законом было установлено такое понятие, как целевое или нецелевое использование денежных средств участников строительства. Этим законом было предусмотрено, что средства дольщиков могут быть израсходованы только на строительство именно того дома, по которому заключен договор. Нельзя взять средства дольщиков, купить себе яхту, зарегистрировать ее под флагом банановой республики и бороздить на ней океаны, пока здесь ни шатко ни валко строится дом. Законом четко определены цели, на которые можно направить средства дольщиков. В ходе проверок контролирующий орган отслеживает, куда направляются и на что расходуются денежные средства дольщиков. И в случае, если средства направлены не по назначению, применяется (на основании ФЗ-214) такая мера, как предписание об устранении нарушений законодательства. Если мы выявляем факты нарушения законодательства, мы предписываем застройщику восстановить денежные средства на счетах бухгалтерского учета и использовать их на строительство дома. За неисполнение предписания УНДС, естественно, застройщик несет ответственность.

Следующая мера защиты — это поручительство банков. Если бы эта схема работала в полную силу, это было бы оптимальным решением многих вопросов по страхованию рисков участников долевого строительства.

Обеспечение исполнения обязательств прав участника договора по договору залогом — это еще одна важная мера защиты, предоставляемая государством. На практике это означает, что застройщик передает в залог дольщику земельный участок, на котором строится дом, и сам дом до его ввода. Залогодержателем является дольщик. И без согласия дольщика никто не может распорядиться судьбой земельного участка. То есть участники строительства могут быть уверены, что их земельный участок не могут поделить и продать без их ведома, например. И даже в самом худшем случае им возместят убытки за счет стоимости залога.

Следующая гарантия, которая была предусмотрена государством, — это существенные условия договора долевого участия в строительстве — описание квартиры, ее цена, срок передачи и гарантийный срок. Наличие существенных условий позволяет в том числе зафиксировать стоимость приобретаемого жилья на весь период строительства.

— Что должно быть прописано в договоре долевого участия в строительстве?

— В договоре должен быть указан конкретный объект недвижимости со всеми характеристиками, подлежащий передаче дольщикам. Во-вторых, в договоре должна быть указана цена договора (это та сумма, которую одна сторона платит другой за исполнение условий договора, а встречное исполнение обязательств договора — это передача им квартир). Цена договора может быть определена в двух вариантах: либо как единая стоимость, либо как затраты на строительство объекта + оплата услуг застройщика.

— Если человек не до конца разобрался с законом и с договором, куда ему деваться? Кто разъяснит?

— Для начала надо выбрать квартиру и узнать, кто застройщик. Затем прийти в УНДС, можно позвонить на «горячую линию» (861) 254-29-98. Оптимальный вариант, конечно, прийти. Почему? Потому что при личном общении иногда человеку проще выяснить ситуацию с застройщиком и строящимся домом.

— Хорошо, а что за специалисты у вас работают? И по каким вопросам могут проконсультировать? И сколько стоят их услуги?

— В управлении можно получить консультацию по правовым вопросам, уточнить, имеется ли у застройщика разрешительная документация на строительство приглянувшегося дома. Любые ваши вопросы не останутся без ответов. В случае отсутствия информации мы подскажем, куда именно вам следует обратиться.

— Проводите ли вы какие-то профилактические меры, чтобы обезопасить граждан нашего региона?

— Обязательно. Недавно вот провели в городах края «Школу покупателей жилья». Это открытое мероприятие, на котором можно задать любые вопросы нашим специалистам. Там мы рассказываем, какая ситуация в области долевого строительства в целом, сколько у нас застройщиков, как работают, где можно посмотреть информацию о нелегальных застройщиках. Кстати, сделать это можно на сайте нашего управления www.unds.ru в графе «Они привлекают денежные средства дольщиков незаконно…». Второе — рассказываем о договоре долевого участия в строительстве, что должно быть в нем, как должно быть прописано, на что надо обратить внимание. С нами также сотрудничают коллеги из департамента по финансовому и фондовому рынку Краснодарского края, они рассказывают об ипотеке и о субсидиях на приобретение жилья.

— Какой совет дадите тем, кто о долевом участии в строительстве знает только понаслышке?

— Запомните: долевое строительство — это, в принципе, участие в бизнесе! Поэтому знание закона на этом этапе необходимо, хотя бы минимальное, в общих чертах — те пункты, которые мы с вами затронули. И еще: мы все покупатели, потребители. Когда мы идем в магазин, мы четко знаем, что, прежде чем что-то купить, надо посмотреть состав и срок годности на упаковке. Почему же тогда в тех вопросах, которые более затратны и значимы для наших семей, наших близких, — почему мы не смотрим хотя бы на ту информацию, которая играет решающую роль в законности сделки? ФЗ-214 — это тот минимум знаний, который должен быть у каждого взрослого человека!
Раздел : Общество, Дата публикации : 2012-12-20 , Автор статьи :